La Costa Blanca es uno de los destinos vacacionales más consolidados de España, y eso convierte al alquiler turístico en una vía de rentabilidad atractiva para muchos propietarios. Pero desde agosto de 2024 la normativa ha cambiado de forma sustancial y, en 2026, hubo además un giro judicial importante a nivel nacional. Antes de comprar para alquilar, conviene entender bien qué se puede hacer, qué licencia hace falta y qué rentabilidad es realista.
El alquiler vacacional suele ofrecer una rentabilidad bruta superior a la del alquiler de larga temporada, pero también implica más gestión, más rotación y una fuerte estacionalidad: en la costa, el grueso de ingresos se concentra entre primavera y otoño. La rentabilidad neta real depende de la ubicación (primera línea, cercanía a playa o campos de golf), del nivel de ocupación, de los costes de limpieza y gestión, y de los impuestos. Desconfíe de quien prometa cifras cerradas: cada vivienda y cada municipio son distintos. Lo sensato es calcular la ocupación de forma conservadora y restar todos los gastos antes de decidir.
Para alquilar una vivienda con fines turísticos —estancias de 10 días o menos al mismo inquilino— necesita darla de alta como Vivienda de Uso Turístico en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. El Decreto-ley 9/2024, en vigor desde agosto de 2024, endureció los requisitos. Los puntos clave son:
Informe de compatibilidad urbanística: antes de inscribir la vivienda necesita un informe municipal favorable que confirme que el uso turístico es compatible con el planeamiento de ese ayuntamiento. Sin ese informe no se puede registrar.
Validez de 5 años: la inscripción caduca a los cinco años y hay que renovarla con una nueva declaración y un nuevo informe de compatibilidad.
Referencia catastral única por vivienda y prohibición del alquiler por habitaciones: solo se permite alquilar la vivienda completa.
Límites municipales: cada ayuntamiento puede restringir el número máximo de viviendas turísticas por edificio, zona o sector.
Teléfono de contacto 24 horas y cumplimiento de los requisitos de habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Las sanciones por incumplir pueden alcanzar los 600.000 €.
En 2024 el Estado creó un registro único nacional de alquileres de corta duración (Real Decreto 1312/2024) con un número de registro obligatorio. Sin embargo, en mayo de 2026 el Tribunal Supremo lo anuló (sentencia 620/2026) por invadir competencias autonómicas: el número de registro único nacional dejó de ser obligatorio. Lo que sí sigue vigente es la ventanilla única digital, la obligación de las plataformas (Airbnb, Booking) de transmitir datos, y —lo más importante para usted— el registro turístico autonómico de la Comunitat Valenciana. En la práctica, lo que necesita un propietario aquí es la inscripción autonómica, no un registro estatal.
Si la vivienda está en un edificio o urbanización, revise los estatutos y acuerdos de la comunidad antes de comprar. La normativa vigente permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico por mayoría cualificada. Un acuerdo comunitario restrictivo puede impedirte alquilar aunque cumplas el resto de requisitos, así que es un punto a verificar sí o sí antes de la compra.
Los ingresos tributan en el IRPF si es residente fiscal en España, o en el IRNR si no lo es: 19% sobre el rendimiento neto para residentes en la UE/EEE (pueden deducirse gastos) y 24% sobre el ingreso bruto para el resto (sin deducción de gastos). El alquiler turístico sin servicios de tipo hotelero (limpieza durante la estancia, recepción, comidas) está exento de IVA; si prestas esos servicios, se aplica el 10% de IVA. Conviene planificar la fiscalidad con un asesor antes de empezar.
No todas las viviendas rentan igual, ni todas pueden obtener licencia. Como agente inmobiliaria selecciono propiedades con potencial real de alquiler turístico —ubicación, tipo de inmueble, viabilidad de licencia en ese municipio y estado de la comunidad— y le ayudo a estimar la rentabilidad con criterios realistas antes de comprar, no después.
Sí. Para estancias turísticas de 10 días o menos debes inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, y necesita antes un informe municipal favorable de compatibilidad urbanística.
No. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único nacional. Lo que necesita un propietario en la Comunitat Valenciana es la inscripción en el registro turístico autonómico.
La inscripción tiene una validez de 5 años y debe renovarse después con una nueva declaración y un nuevo informe de compatibilidad urbanística.
Sí. Las comunidades pueden limitar o condicionar el alquiler turístico por mayoría cualificada, por lo que conviene revisar los estatutos y acuerdos antes de comprar.
Tributan en IRPF si es residente, o en IRNR si no lo es: 19% sobre el neto para residentes en la UE/EEE y 24% sobre el bruto para el resto. Sin servicios hoteleros está exento de IVA.
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